資産運用

同僚の不動産投資のIRRを計算したら低すぎてビビった。 IRRが7%切るならやらないな ww

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私の同僚の何人かは不動産投資をやっています。マンションの一室を買って他人に貸して家賃収入を得ているんですね。

で、どれくらい収入をもらってるのかざっくり聞いてみたんです。まあ詳細までは教えてくれないので私の憶測も加えると、

物件価格:3000万円

頭金:500万円

ローン: 40年、金利1%

毎月の収入:1.2万円 (家賃収入からローン、手数料など引く)

立地はかなりよいので資産価値は下がりにくい。空室になることはほとんどない。

 

仮に40年後に物件を2000万で売れたとしてIRRはいくらか?まあ40年後に買値の2/3で売れるとは想像しにくいですが計算してみましょう。

結果、IRRは5%。

ただし売却益への税金や不動産屋への売買手数料が別途かかります。税金の考えかたは複雑なので、ざっくり全部ひっくるめて20%かかるとすると、IRRは4.8%程度です。

IRRに関してはこちらを参照:

資産運用で何に投資するかはIRR(内部収益率)を比較して決めるのが基本です。

 

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S&P500に連動するインデックスなら長期の平均利回りが7%。単純に比較すればこの不動産投資のケースよりインデックスの方が高いリターンを得る可能性が高いです。

あとはリスクをどう考えるか?

インデックスであれば株価変動を幾何ブラウン運動でモデルすると、リスク (=正規分布の標準偏差)は20%。たとえ暴落しても長期的に過去の推移は20%なんです。

不動産投資は・・・数値化するのは難しいですね。主なリスク項目としては (1)人口減少などによる物件価値下落 (2)空室による家賃収入減少 でしょうか。

リスクではありませんが、(1) なんだかんだで手数料や保険や税金が色々と発生して知識がないとその全容が掴み切れない。(2) メチャクチャな客が入居したときに部屋をメチャクチャされそう。(その時に泣きを見るのは物件所有者?それとも不動産会社?) といった懸念もあります。

そういう難しさと面倒くささが、私が不動産投資を避ける点です。よっぽど向学心がないと不動産に手を出すのは難しいと感じます。

まあ、正味のIRRが7%を切る時点でインデックスに代わる対象とはならないのですが ww

資産運用で何に投資するかはIRR(内部収益率)を比較して決めるのが基本です

米国S&P500を平均リターン7%・リスク20%の幾何ブラウン運動でモデル化する理由

S&P500の過去リターンをパレート図で見る。明かされる元本割れ確率。

 

関連記事:

バカとエリートのニュースの読み方はこんなに違う ww

 

 

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